매년 12월이면 부동산을 소유한 사람들에게 종합부동산세, 일명 '종부세'의 계절이 찾아옵니다. 이번 글에서는 종부세의 기준과 과세 대상, 그리고 어떻게 하면 절세할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.
종합부동산세란 무엇인가?
부동산을 소유한 사람이라면 재산세와 함께 종합부동산세를 납부해야 합니다. 재산세는 모든 부동산 소유자에게 부과되지만, 종부세는 일정 기준 이상의 부동산을 소유한 사람에게만 부과됩니다. 매년 6월 1일을 기준으로 주택 및 토지의 공시가격을 산정하여 고액의 부동산을 소유한 사람에게만 과세됩니다.
종부세는 매년 11월 말에 고지서가 발송되며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 단, 세액이 250만 원에서 500만 원인 경우 250만 원을 초과한 금액을 6개월 후까지 분납할 수 있으며, 세액이 500만 원을 초과하는 경우에는 납부 세액의 50%까지 6개월 후에 분납이 가능합니다.
종합부동산세의 종류와 과세 기준
종합부동산세는 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다.
1. 주택 종합부동산세
주택 종합부동산세는 많은 사람들이 관심을 가지는 부분으로, 아파트나 단독주택 등의 주택을 대상으로 합니다. 종부세 기준은 다음과 같습니다.
- 1세대 1주택자: 공시가격이 12억 원을 초과하는 경우에 과세됩니다.
- 다주택자: 공시가격 합계가 9억 원을 초과하면 종부세가 부과됩니다.
2. 종합합산토지 종부세
종합합산토지는 나대지나 잡종지 등 특정 용도로 활용되지 않는 토지를 의미합니다. 사용 목적이 명확하지 않거나 개발 예정지, 임시 야적장으로 사용되는 토지 등이 이에 해당합니다. 과세 기준은 공시가격 합계가 5억 원을 초과할 때 종부세가 부과됩니다.
3. 별도합산토지 종부세
별도합산토지는 사무실, 공장, 상가 등 상업용으로 사용되는 토지입니다. 이 경우 공시가격이 80억 원을 초과하면 종부세가 부과됩니다.
종부세 과세 인원과 현황
주택 종부세 과세 인원은 최근 수도권 지역 집값 상승으로 인해 작년보다 약 4.8만 명 증가했습니다. 이 중 서울의 비중이 약 66%, 수도권까지 확장할 경우 그 비중은 93%에 달합니다.
현재 대한민국의 전체 주택 보유자는 약 1560만 명이며, 이 중 종부세 과세 대상자는 약 46만 명으로 전체의 약 3% 수준입니다. 2022년에는 종부세 과세 인원이 122만 명이었으나, 현재는 정부의 과세 기준 완화로 인해 46만 명으로 줄어들었습니다. 이와 같은 변화는 집값 하락 때문이 아닌, 1주택자와 다주택자에 대한 과세 기준이 각각 12억 원, 9억 원으로 완화된 결과입니다.
종부세 절세 방법
종합부동산세는 세액이 큰 만큼, 절세 방법을 잘 알아두는 것이 중요합니다. 종부세를 절감하기 위한 방법에는 다음과 같은 것들이 있습니다.
1. 합산 배제 신청
종부세를 줄이기 위해 매년 9월 16일부터 30일까지 신청 가능한 종부세 합산 배제를 활용할 수 있습니다. 국세청 홈택스나 세무서를 통해 신청할 수 있으며, 최소 임대의무 기간을 충족한 임대주택, 미분양주택, 사업용 토지 등에 대해서는 종부세 합산 대상에서 제외됩니다.
2. 부동산 분할 소유
한 세대 내에서 부동산을 분할 소유하여 종부세를 줄일 수도 있습니다. 예를 들어, 총 주택 공시가격이 23억 원인 경우라도 세대원 간의 소유 비율을 나누어 각자 공시가격 기준을 충족하지 않도록 조정하면 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.
3. 증여와 상속 활용
부동산을 가족에게 증여하거나 상속하는 것도 종부세 부담을 줄이는 방법 중 하나입니다. 다만, 증여세와 상속세에 대한 부담이 있을 수 있으므로 전문가와 상의하여 신중하게 계획해야 합니다. 세금 혜택을 최대한 활용하기 위해 세대 간의 증여를 단계적으로 진행하는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.
4. 임대주택 등록
일정 요건을 충족한 주택을 임대주택으로 등록하면 종부세 합산 대상에서 제외될 수 있습니다. 이를 통해 종부세를 절감할 수 있으며, 임대사업자로서 정부의 다양한 지원 혜택도 받을 수 있습니다. 하지만 임대주택 등록 시 임대의무기간과 같은 조건을 충족해야 하므로 신중한 판단이 필요합니다.
종부세 계산 방법
종부세는 과세표준 금액과 공정시장가액 비율에 따라 세액이 결정됩니다. 계산 방식은 다음과 같습니다.
- 과세표준 금액: (공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액 비율
- 공제금액: 주택분의 경우 1세대 1주택은 12억 원, 다주택자는 9억 원이 공제됩니다. 종합합산토지의 경우 5억 원, 별도합산토지는 80억 원이 공제됩니다.
- 공정시장가액 비율: 2024년 기준 주택분은 60%, 토지분은 100%가 적용됩니다.
예를 들어, 공시가격이 15억 원인 1세대 1주택자의 경우, 공제금액 12억 원을 뺀 나머지 3억 원에 공정시장가액 비율 60%를 적용하여 과세표준을 산출하게 됩니다. 이렇게 산출된 과세표준에 따라 종부세율이 적용되어 최종 세액이 결정됩니다.
종합부동산세는 부동산 보유자들에게 큰 부담으로 다가올 수 있지만, 과세 기준과 절세 방법을 잘 이해하고 있다면 그 부담을 어느 정도 줄일 수 있습니다. 이번 글을 참고하여 본인의 부동산 상황에 맞는 전략을 세워보세요. 추가 정보가 필요하다면 국세청 홈택스를 방문하거나 세무 전문가의 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다.
안정적인 재무 계획을 세우고 종부세 부담을 줄여보세요. 부동산에 대한 이해를 높이고 현명한 재테크 전략을 통해 보다 나은 재정 관리를 하시길 바랍니다.